Lever je het bouwterrein als ondernemer of in privé?

Lever je incidenteel een of meerdere bouwterreinen zonder dat je voor het overige ondernemer bent? Dan is het van belang om na te gaan of je daarover btw verschuldigd bent. De levering van een bouwterrein is namelijk belast met 21% btw als je dit als ondernemer doet. In dat geval bestaat er ook recht op aftrek van voorbelasting ter zake van de kosten die daar aan zijn toe te rekenen. Handel je niet als ondernemer, dus in privé, dan ben je ter zake van die levering geen btw verschuldigd en bestaat er geen aftrekrecht. 

Handelen als ondernemer of als privépersoon?

Over dergelijke casus zijn diverse rechterlijke uitspraken gedaan, waaronder een uitspraak van Hof Arnhem Leeuwarden van september 2020. Daarbij ging het om een eenmanszaak die tot 2004 een snijbloemenkwekerij exploiteerde. Op een groot deel van het bedrijfsterrein stonden kassen die vanaf 2005 alleen nog voor hobbymatige activiteiten gebruikt. Diverse malen heeft belanghebbende bij de gemeente een verzoek gedaan om het bestemmingsplan van het terrein waarop de kassen staan te wijzigen. Ook heeft hij een planschaderesicoanalyse en een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren. In 2013 besluit de gemeente tot wijziging van het bestemmingsplan in 2015 zet belanghebbende twee bouwpercelen te koop en laat hij de kassen slopen. In 2018 en 2019 worden de percelen geleverd.

Handelen als privépersoon

Het Hof stelt eerst vast dat voor het ondernemerschap niet van doorslaggevend belang zijn:

• het aantal en de omvang van de verkopen;
• het feit dat het terrein vóór de verkoop is verkaveld;
• de tijdsduur tussen de handelingen;
• het bedrag van de verkregen inkomsten.

Al deze omstandigheden kunnen eigen zijn aan het beheer van privévermogen, waarbij sprake is van loutere uitoefening door de eigenaar van zijn eigendomsrecht.

Handelen als ondernemer

Volgens het Hof is wel sprake van handelen als ondernemer als voor de verkoop van de terreinen actief stappen worden zoals de uitvoering van werken om de terreinen bouwrijp te maken en het gebruik van beproefde verkooptechnieken. Daarbij is tevens van belang of de wijzigingen op de uitdrukkelijke wil van belanghebbende tot stand zijn gekomen. De volgende handelingen duiden dan ook op ondernemerschap:

• belanghebbende heeft zelf (meerdere keren) de gemeente benaderd om een bestemmingswijziging te realiseren;
• belanghebbende heeft de kassen gesloopt;
• belanghebbende heeft onderzoek laten doen en inlichtingen ingewonnen om de bouw op korte termijn te kunnen laten plaatsvinden.

Hoe hiermee om te gaan in de praktijk?

Ben je betrokken bij een dergelijke incidentele levering van een of meer bouwterreinen, dan dient de vraag dus beantwoord te worden of je werkzaamheden hebt verricht die gebruikelijk zijn voor

• een particulier die louter de percelen te koop zet, of
• een marktdeelnemer die de beste omstandigheden creëert, met het oog op de verkoop.

Per situatie dient beoordeeld te worden in welke categorie de werkzaamheden moeten worden ingedeeld.

Indien zou worden geconcludeerd dat onvoldoende sprake is van het handelen als zelfstandig ondernemer dan moet er nog een tweede toets worden gedaan. De aanvullende vraag is dan of de levering rechtstreeks in het verlengde ligt van de eerdere economische activiteit van belanghebbende. In dat geval zou de levering kunnen worden gezien als een soort van laatste ondernemingshandeling zodat deze alsnog btw-belast is.

geert@beukerbtw-advies.nl
www.beukerbtw-advies.nl