Intentie van partijen belangrijk bij vastgoedtransacties

Heb je te maken met vastgoedtransacties? Dan is het van belang om rekening te houden met de intentie van de koper en verkoper. Uit jurisprudentie van het Europese Hof en van de Hoge Raad volgt dat de wilsverklaring van partijen belangrijk is bij het vaststellen van het voorwerp van de levering. Veelal is daarbij de vraag of dat wat geleverd wordt, moet worden aangemerkt als oudbouw (vrijgesteld van btw), nieuwbouw (btw-belast) of bouwterrein (btw-belast). Met name in situaties waarbij oud vastgoed wordt geleverd, dat wordt gesloopt, terwijl op het gesloopte deel nieuwbouw wordt gebouwd, kan deze vraag relevant zijn. Vanwege het grote tariefverschil tussen de btw (21%) en de overdrachtsbelasting (6%/2%) enerzijds en de doorgaans grote bedragen die ermee gemoeid zijn,  zijn de belangen hierbij vaak heel groot.

Don Bosco-arrest (levering oud gebouw met sloop door verkoper)

In het Don Bosco-arrest ging het om de levering van een terrein waarop nog een oud gebouw staat dat moet worden gesloopt vanwege nieuwbouw. In die casus was de verkoper belast met de sloop van het gebouw, en werden de kosten voor de sloop gedragen door de koper. Ook was van belang dat de koper voorafgaand aan de levering al was begonnen met de sloop. Onder deze omstandigheden was volgens het Hof sprake van één prestatie aan de koper, bestaande uit de btw-belaste levering van een bouwterrein. De sloopwerkzaamheden en de levering van de grond hadden volgens het Hof als economisch doel de levering van een terrein dat gereed was om te worden bebouwd.

Hoge Raad-arrest (levering van voor rekening van koper gesloopt oud gebouw)

In een recent arrest van de Hoge Raad ging het om de levering van vastgoed dat ten tijde van de verkoop nog als oudbouw moest worden aangemerkt. Koper en verkoper hebben in de verkoopakte  opgenomen dat ze van mening zijn dat de levering ervan vrijgesteld is van btw. Voorafgaande aan de levering is het oude pand gesloopt met toestemming van de verkoper maar op kosten en voor rekening van de koper. Op het moment van de levering stond er alleen nog een oude voorgevel en lag er op het perceel nog een deel van de vloerplaat van de oudbouw waarin funderingspalen zijn aangebracht. De verkoper heeft btw in rekening gebracht ter zake van de levering en de inspecteur heeft ter zake van de verkrijging een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd.

Volgens de Hoge Raad moet worden uitgegaan van wat tussen partijen is overeengekomen en de omstandigheden voorafgaand en ten tijde van de transactie. Daartoe behoort de intentie van partijen met betrekking tot de transactie, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens. Bij die beoordeling moet in aanmerking worden genomen in hoeverre de sloopwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper of de koper zijn verricht. Uit de koopovereenkomst valt af te leiden dat partijen de levering van het oude gebouw voor ogen hadden. Tevens bleek dat het de bedoeling was dat de sloopwerkzaamheden voor rekening van de koper kwamen en dat tot op het tijdstip van de levering verrichte sloopwerkzaamheden ook daadwerkelijk voor rekening en risico van de koper zijn gekomen. Hieruit volgt dat de levering het oude bedrijfspand tot voorwerp heeft. De Hoge Raad is dan ook van mening dat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht is opgelegd.

Gevolgen voor de praktijk

Belangrijke les uit deze jurisprudentie is dat bij vastgoedtransacties niet alleen moet worden gekeken naar hetgeen feitelijk wordt geleverd ten tijde van het passeren van de leveringsakte. De kwalificatie van de prestatie moet worden vastgesteld op basis van een algehele beoordeling van alle omstandigheden. Daarbij moet rekening worden gehouden met de wilsverklaring van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens. Daarbij kan worden gedacht aan de verkoopovereenkomst en leveringsakte, maar ook aan alle andere relevante documenten, zoals sloopvergunning, sloopovereenkomst, etc. Een belangrijk gegeven daarbij is, voor wiens rekening en risico de sloopkosten komen. Indien dat de verkoper betreft, zal eerder sprake zijn van één prestatie, die btw-belast is, omdat het economisch doel ervan is om een bouwterrein te bewerkstelligen (vgl. Don Bosco-arrest). Betreft dit de koper dan zal het voorwerp van de levering eerder het oude vastgoed zijn, zodat overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de verkrijging ervan (vgl. Hoge Raad-arrest).

Deskundig advies

Zeker bij vastgoedtransacties zullen de feiten telkens weer anders zijn. Het is dan ook van belang om in een zo vroeg mogelijk stadium rekening te houden met de fiscale gevolgen ervan. Het inhuren van deskundig advies kan dan raadzaam zijn. Beuker Btw-advies heeft veel ervaring op dit terrein en staat je bij dergelijke problematiek graag terzijde.

geert@beukerbtw-advies.nl
www.beukerbtw-advies.nl