Breng de btw op instandhoudingskosten bij leegstand in aftrek!

Heb jij een of meer panden die bestemd zijn voor de verhuur, maar die tijdelijk leeg staan? Dan kun je de btw die drukt op de instandhoudingskosten in aftrek brengen. De Hoge Raad besliste namelijk dat als nog niet bekend is hoe en aan wie het (gedeelte van het) pand zal worden verhuurd, de btw op dergelijke kosten (denk bijvoorbeeld ook aan kosten om een nieuwe huurder te vinden) toch in aftrek gebracht mag worden. Het maakt daarbij niet uit of je al dan niet voldoende aannemelijk kunt maken dat je voornemens bent het pand btw-belast te gaan verhuren. Alleen in die gevallen dat op voorhand in redelijkheid kan worden uitgesloten dat gekozen zou worden voor belaste verhuur, bestaat geen recht op aftrek van voornoemde kosten. Dit is het geval als tijdens de periode van leegstand al vast staat dat het pand (vrijgesteld) verhuurd zal gaan worden aan een ondernemer die het pand voor meer dan 10% zal gaan gebruiken voor vrijgestelde activiteiten.

Geen correctie bij latere vrijgestelde verhuur

De Hoge Raad oordeelde dat goederen en diensten die een bedrijf gebruikt om een onroerende zaak in goede staat te houden, onmiddellijk worden gebezigd in de onderneming. De kosten hebben dan ook betrekking op de betreffende periode van leegstand, zodat de btw-aftrek bij later vrijgesteld gebruik niet gecorrigeerd hoeft te worden. 

Leegstandsperiode wordt voor herziening van aanschaf-btw genegeerd

In een beleidsbesluit deelt de staatssecretaris mee dat leegstand van onroerende zaken als zodanig geen aanleiding geeft tot herziening van de eerder in aftrek gebrachte aanschaf-btw. Leegstand is niet aan te merken als fictief belast of vrijgesteld gebruik. Indien in jaar 0 een pand wordt aangeschaft waarbij de btw volledig in aftrek wordt gebracht, terwijl het pand in jaar 1 enige tijd leeg staat, hoeft er dus niet herzien te worden in jaar 1. Echter indien er in jaar 0 geen btw in aftrek zou zijn gebracht, kan er in die situatie over jaar 1 ook geen btw worden teruggevraagd in verband met de leegstandperiode. In mijn optiek brengt het onderhavige arrest hierin geen wijziging met zich mee.

Leegstand blijft buiten beschouwing bij toepassing werkelijk gebruik-methode

Btw-aftrek op algemene kosten kan plaatsvinden o.b.v. de pro rata methode (omzetverhoudingen) of de werkelijk gebruik methode. Bij vastgoed wordt vaak voor laatstgenoemde methode gekozen. Als de aftrek wordt berekend op basis van het werkelijk gebruik blijft volgens de staatssecretaris de leegstand ook buiten beschouwing omdat in zoverre immers geen gebruik plaatsvindt. Bij de berekening volgens het werkelijke gebruik kan bij gedeeltelijke leegstand dan bijvoorbeeld aangesloten worden bij een berekening volgens het pro rata per onroerende zaak, zonder rekening te houden met de leegstaande gedeelten.

geert@beukerbtw-advies.nl
www.beukerbtw-advies.nl